Обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры отчуждения доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество, а также сделки с недвижимостью, принадлежащей на праве собственности несовершеннолетним гражданам.

Для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже своей доли.

При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки:

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.

Продавец отчуждает свою долю другому участнику долевой собственности, выразившему согласие на приобретение доли. Если такое согласие получено от нескольких участников, доля отчуждается по частям пропорционально тем долям, которые имеются у данных участников.

Если остальные собственники долей откажутся от покупки продаваемой доли или не приобретут ее в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется, в частности, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ; пп. "б" п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

Порядок продажи доли постороннему лицу:

Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если нотариус установит, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 1 ст. 24 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

При этом нотариус в обязательном порядке должен разъяснить лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки, правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки (Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки

При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ).

Одной из форм участия нотариуса в обороте недвижимости является и подача документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 3 ст. 8.1 ГК РФ запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. Кроме того, в письме Росреестра от 01.03.2013 N 14-исх/01791-ГЕ/13 "О государственной

регистрации сделок с недвижимым имуществом" указано, что "нотариус может передавать заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для осуществления такой государственной регистрации документы в регистрирующий орган.

Список документов необходимых для удостоверения договора 

Если стороны физ.лица:

Согласия супруги Продавца и Покупателя на сделку. Брачный или Соглашение о разделе

Если Стороны договора юр.лица (ООО):

Свидетельство ОГРН, ИНН, Устав с изменениями, Протокол (Решение) об избрании директора, Приказ на бухгалтера, Выписка из ЕГРЮЛ (срок 1 мес.)

Если сторона ООО: ст. 45, ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Протокол об одобрении сделки и если сделка не крупная и не имеется заинтересованности, то справку от общества, о том что сделка не крупная и не имеется заинтересованности, за подписью директора и бухгалтера.

Если сторона акционерное общество:

Свидетельство ОГРН, ИНН, Устав с изменениями, Протокол (Решение) об избрании директора, Приказ на бухгалтера, Выписка из реестра акционеров, Выписка из ЕГРЮЛ (срок 1 мес.).

ст. 89, ст.71 ФЗ «Об акционерных обществах». Протокол об одобрении сделки и если сделка не крупная и не имеется заинтересованности, то справку от общества, о том что сделка не крупная и не имеется заинтересованности, за подписью директора и бухгалтера.

По предмету сделки:

Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, выписка из домовой книги.